다음 10 개 방면의 내용은 어쩔 수 없이 앞당겨 고찰해야 한다.

첫째, 토지의 성격

현재 시장의 일부 상가는 원래 주택에서' 거개비' 를 통해 바뀌었는데, 이 두 종류의 주택은 완전히 다른 두 가지 토지 사용 성질이다.

"주택" 은 주거 전용 주택이고, "상용실" (전체 명칭은 상업서비스용 방) 은 상업과 주민생활을 위해 서비스하는 주택으로, 둘 다 최소한 세 가지 방면에서 변경되었다. 토지 관리의 관점에서 볼 때,' 주거지' 를' 상업지' 로 바꾸는 토지 용도가 바뀌었다. 계획 관점에서 볼 때, 그 내포는 이미' 건설공사 계획 허가증' 의 각 규정으로 바뀌었다. 주택 사용 기능의 관점에서 볼 때, 주택 사용은 경영 기능을 갖추고 있다.

"도시 국유토지사용권 양도와 양도잠행조례" 제 18 조는 "토지이용권 양도계약에 규정된 토지용도를 바꿔야 하는 토지이용자는 양도측의 동의를 얻어 토지관리부와 도시계획부의 승인을 받아야 한다. 이 장의 관련 규정에 따라 토지사용권양도계약을 재체결하고 토지사용권양도금을 조정하고 등록을 해야 한다" 고 규정하고 있다. 투자한' 상가' 가 원래 주거지였다면 앞으로 문제가 생길 수 있다는 것을 알 수 있다.

둘째, 계획 변경

상가 소재지와 그 주변 지역이 앞으로 계획적인 변화에 직면할 것인지의 여부를 파악하는 것도 투자의 성공 여부를 결정하는 중요한 부분이다.

거시적 관점에서 볼 때, 도시 전체가 새로운 계획 개요를 도입한다면, 투자한 상가는 앞으로 새로운 계획의 영향을 받게 될 것이다. 예를 들어, 상하이 서부 지역의 홍교 교통 허브 사업이 부상하면서 상하이 전체 창강 삼각주 전체가 3 시간 거리의' 도시권' 을 형성할 것이며, 미래에는 대량의 인파, 물류, 정보 흐름, 자금 흐름을 끌어들일 것으로 보인다. 이로 인해 상해시 서부 지역은 상업 부동산 투자 기회를 부각시켰다. 미시적인 관점에서 볼 때, 투자한 상가 주변이 새로운 궤도교통선을 건설할 계획이라면, 그 상가가 상승할 가치가 있다는 것을 확신할 수 있다.

셋째, 관련 지분

상가권익이란 주로 두 가지 내용을 포함한다. 하나는 주택재산권이고, 다른 하나는 기타 관련 권익이다. 전자는 생산증만 있으면 증명할 수 있고, 후자는 관련된 내용이 많다. 예를 들어 중고상가에 원래 세입자가 있는지, 이 세입자와 집주인 사이에 어떤 합의가 있는지, 상가 인테리어 부분을 어떻게 처리하는지 등은 투자객의' 권익' 을 포함한다.

중고상가는 원래 세입자가' 우선구매권' 을 가지고 있다는 것을 모두 알고 있으므로 투자자는 집을 사기 전에 세입자가 집주인과 원래 체결한 협의 내용을 반드시 이해해야 한다. 세입자가' 우선 구매권' 을 포기하면 집주인도 관련 서면 증거를 제시해야 한다. 기존 인테리어, 설비 등의 문제에 대해서는 투자자도 그 중 권익 범위를 분명히 물어 구매 후 배상 등 번거로운 일이 발생하지 않도록 해야 한다.

넷째, 면적 크기

상가는 섹터와 층에 따라 그 가치는 면적 크기에 비례한다. 그러나 개인 투자 경영 및 자체 위험 차원에서 상가 면적은 일반적으로 50 ~ 100 평방미터가 적당하다.

유사 면적 상점은 시장 차원이 넓고, 임대가 쉽고, 경영이 유연하며, 임대료가 높고, 초기 투자가 적고, 투자 위험이 낮은 장점이 있다. 예를 들면 작은 음식업, 옷가게, 편의점, 커피숍, 꽃가게, 차바, 약국 등 면적이 너무 클 필요가 없다.

상가 면적은 주로 두 가지 점에 주의를 기울이고, 번화한 번화가 상가는 땅값이 높기 때문에, 투자할 때 가능한 한 단일 외관 면적을 줄이는 데 주의를 기울이고, 상가의 단위 면적 가치를 높이는 것을 목표로 한다. 2 층 이상 상가라면 고객이 발길을 멈추고 움직일 수 있도록 개방과 다채널 레이아웃의 상가를 선택해 보세요.

다섯째, 용도 구조

상가의 내부 구조 상황은 개인 투자객들에게 매우 신경을 쓰는데, 특히 투자상가가 외식업을 할 때 이를 회피해서는 안 된다.

주택단지 1 층 점포는 외식업을 할 수 없다. 거리를 걸어도 안 된다. 상가에 투자하기 전에 주방과 위생시설, 외식업 가능 여부 등을 꼭 알아야 한다. 상가의 내면적 구조와 크기도 매우 신경을 쓴다. 예를 들면 층층이 얼마인지, 메자닌 (또는 메자닌) 를 설치할 수 있는지 여부 등이 있다. 1 층 상가 층이 5 미터 이상이면 투자자는 스스로 메자닌을 설치할 수 있다. 1 층은 경영용이고, 2 층은 주거용이나 소규모 사무실용이며, 이것이 가장 이상적인 상점이다.

상가 구조와 모델은 무질서할 수 없고, 호형 구조가 합리적이며, 효율적인 사용 면적이 높을 수 없다는 점에 유의해야 한다. 이런 상가는 경영이 용이하다. 둘째, 부동산 회사도 관리가 편하고 상가 가치도 그에 따라 높아졌다.

여섯째, 장비 장식

상가를 구입할 때 실내 인테리어와 설비 등에 관심을 가질 필요가 있다. 특히 집 장식에 대해서는 상세한 약속이 있어야 한다.

일반적으로 중고상가는 모두 인테리어를 거쳤고, 어떤 것은 각종 설비를 가지고 있다. 쌍방이 매매계약을 체결할 때 따로 첨부 파일, 즉' 주택설비 인테리어 목록' 을 따로 체결하는 것이 가장 좋다. 이 설비와 인테리어 비용 등을 열거하면, 예를 들면, 주택 총가격에 포함되는지, 할인하면 얼마만큼 접을 수 있는지 등, 앞으로 원래의 집주인 및 주변 이웃들과 갈등이 생기지 않도록 할 수 있다.

일곱째, 세비 품종

상가 매매는 세금을 납부해야 하므로, 개인 투자자는 반드시 이러한 세금을 명확히 해야 한다. 이 비용이 차지하는 집값 비율이 높기 때문이다. 주로 영업세, 증서세, 인화세, 토지부가가치세, 개인소득세 등이 있는데, 구체적으로 협의에서 분명히 말해야 한다. 모 기업이 판매하는 상점이라면 지분 양도 형식으로 투자할 수 있다는 제안이 나왔다. 이렇게 하면 일부 세금을 합리적으로 회피할 수 있다고 한다.

여덟, 모기지

상가에 투자할 때 담보대출을 고려할 때 부동산 담보대출에 관한 지식을 알아야 한다.

현재 은행은 상가 대출 심사가 비교적 엄격하고, 최소 면적 기준은 50 평방미터, 최소 총가격은 40 만원, 대출 건수는 대부분 5 할이다. 도로변에 독립재산권을 가진 상가와 분할형 상가에 대해서는 담보대출 승인이 더욱 엄격하다. 이들 상가는 향후 이동 계획이나 이웃 재산권 분쟁 등 난제를 연루시킬 수 있기 때문이다.

상가가 담보대출을 받기 전에 투자자는 반드시 은행에 가서 평가를 해야 하는데, 추정 가격은 통상 상업은행이 평가회사에 의뢰하여 작성한다. 추정 가격은 일반적으로 평가가를 초과하지 않으며, 상가의 실제 담보대출 수도 50% 미만이다.

아홉, 반환 시간

상가 투자는 장기적 수익을 중시하는 것으로, 현재 국내외 대형 상업부동산 개발 경험으로 볼 때 양질의 상가가 얻은 장기 임대료 수익은 초기 투입보다 훨씬 높다.

상가 투자에는' 섹터, 섹터, 섹터' 라는' 명언' 이 여전히 적용된다. 그리고 상가 투입과 수익도 통상적으로 정비례하지만, 특례도 있다.

예를 들어, 일부 도시와 농촌의 결합부에 있는 상점들은 막 완공된 것은 푸대접이다. 그러나 도시화 과정이 가속화됨에 따라 지역 시장은 무에서 유까지, 어려서부터 대형까지. 지역 인구 증가, 주거지역 출현, 도로 개통, 공공 * * * 시설 건설 등을 포함해 집값이나 점포 가격이 모두 오르면서 상가 투자 상승세를 촉발하고 있다. 물론, 모든 사람이 이런' 잠재력가게' 를 볼 수 있는 것은 아니지만, 주로 외로움을 견딜 수 있어야 한다.

대형 상업용 부동산 프로젝트에 투자한 상가에 투자하면 개발자의 자질에는 실력, 능력, 성실성, 전문성, 인지도 등이 포함되며 이는 상가 투자 수익률과 밀접한 관련이 있다. 개발자들이 앞으로 이 상가에 대한 시장 육성과 통합 경영 관리 등의 문제를 다루고 있기 때문이다.

X. 시장 요인

시장 요인이 상가에 미치는 영향은 매우 중요하다. 여기에는 거시적, 중관, 미시 등 다양한 요소가 포함된다. 어떤 것은 예견하고 통제할 수 있지만, 어떤 것은 예측하기 어렵다. 이는 투자자 본인의 종합적인 자질에 달려 있다.

상해의 상가 시장은 2001 년 흥기한지 7 년이 지났고, 상가 시장은 점차 성숙해지고 있다. 그러나' 금' 왕포와 같은 높고 낮은 구분도 있다. 예를 들면' 금' 왕포가 왕왕 무가치하다. 화이하이 중로, 남경동로, 예원, 서가환 등 황금지대를 포함한다. 부분 냉장상가는 팔기 어려워 경영이 큰 어려움에 직면해 있다.

최근 쇼핑몰 밑바닥, 상가, 전문시장, 도매시장 등 여러 가지 점포에 주의를 기울이는 것이 좋으며, 쇼핑몰, 쇼핑몰 등 재산권 상가 투자자들은 대부분 돈을 벌지 못하고 있다. 여기에 관련된 문제는 매우 복잡하기 때문에 경험이 있거나 교훈을 받은 투자자들에게 가르침을 청해야 합니다. 그들은 당신의 투자 상점의 진정한 "선생님" 입니다.

또한 다음 사항에 유의하십시오.

1, 높은 계약금과 월급에 주의하세요. 상가는 줄곧 50% 의 계약금, 10 년 모기지 시간이 필요하다. 또한 상업 임대료는 높지만 임대로 대납할 수 없기 때문에 유동 자금 운용을 위해 일정한 자금을 남겨 두어야 한다. 일반 상가의 평가가격은 결코 높지 않다. 일회성 지불은 이것들을 고려할 필요가 없지만, 선적할 때는 구매자를 대신해서 고려해야 한다.

2. 상가의 임대료 수준은 매우 다르다. 임대차 있는 상점이라도 임대료 수준이 반드시 진실인 것은 아니다. 상가에 투자할 때는 반드시 상가의 임대료 수준을 조사해야 한다. 그렇지 않으면 높은 가격에 낮은 임대료를 사는 상가가 생길 수 있다. 3. 투자상점은 점포의 실제 구조를 파악해야 한다. 한 점포는 두 업주의 점포가 합병되어 있을 수 있다. 구입한 점포가 외관의 후반부에 속하면 독립적으로 임대해 장사를 할 수 없다.

4. 상가의 차이는 매우 크며, 비교성이 좋지 않아 투자자의 경험과 안목을 시험한다.

채택되기를 바랍니다. 감사합니다.