우리나라 '도시촌' 변혁에 따른 토지권 문제 분석_비선유신_부동산개발_건축중국네트워크 소위 '도시촌'이란 농촌 토지의 상실로 인한 도시의 급속한 발전을 말한다. 농촌집단 구성원들은 모두 농민에서 주민으로 정체성을 바꾼 후에도 여전히 원래의 마을에서 변형된 주거지역에 거주하고 있었기 때문이다. 농촌의 토지가 몰수당하고, 시대의 발전 속도에 따라 형성된 마을과 현대적인 도시 관리에서 벗어난 농민들이 여전히 원래의 마을에 살고 있는 농촌을 도시 안의 마을이라 부른다. 흔히 '도시 안의 마을'이라고 부르는 것은 급속한 경제 발전과 지속적인 도시화 과정에서 도시 지역으로 분류된 도시 외곽에 위치한 농촌 지역만을 의미한다.

1. 우리나라의 '도시 안의 마을' 현황과 형성 이유

소위 '도시 안의 마을'이란 급속한 도시 발전 과정에서 모든 농촌이 토지는 몰수되었고, 농민에서 주민으로 신분이 변경된 후에도 농촌집단구성원은 여전히 ​​농촌지역에 거주하고 있다. 농촌 마을의 도시화 과정과 발전 속도에 뒤쳐져 현대적인 도시 관리에서 벗어난 농민들이 여전히 원래 마을, 즉 "도시 속의 마을"에 살고 있습니다. 흔히 '도시 안의 마을'이라고 부르는 것은 급속한 경제 발전과 지속적인 도시화 진행 과정에서 도시 지역으로 분류된 도시 지역의 가장자리에 위치한 농촌 지역만을 의미한다. 도시 지역에서는 마을의 행정 관리 시스템이 여전히 농촌 모델을 유지하고 있습니다. "도시의 마을"은 도시의 "균열"입니다. 이러한 독특한 상태와 현상은 필연적으로 일련의 사회 문제를 가져올 것입니다. (1) "도시의 마을"은 마을 주민, 시민으로 구성됩니다. 그리고 유동인구. 이주 인구가 주요 범죄 집단이 되었습니다. 안보 상황은 암울하다. (2) 도시계획이 낙후되고, 불법건축물이 집중되어 있으며, '하늘의 선', '악수건축물', '합판건축물' 등이 독특한 경관을 이루고 있다. 주택밀도가 높고 채광 및 환기가 열악하여 마을주민의 생활환경은 열악하다. (3) 기반시설이 불완전하고 위생상태가 너무 열악하다. 각종 배관이 어수선하고, 배수와 하수도가 원활하지 않고, 쓰레기가 재앙이 되고 있습니다. 도로와 골목이 좁고 혼잡하며 화재위험이 심각하다. (4) 농가용지와 공업용지, 상업용지가 얽혀 있어 불법임대, 양도, 관리가 난잡한 등 문제가 많다. . '도시 마을'은 도시의 아름다움에 영향을 미칠 뿐만 아니라 도시화 과정을 방해하고 도시 발전을 제한하는 등 많은 도시의 발전을 괴롭히는 '만성 질환'이 되었습니다.

그 이유는 '도시마을'의 형성과 발전의 특수성에 있다. '도시 마을'의 역사적 변화에서 '도시 마을' 형성의 주요 이유를 찾는 것은 어렵지 않습니다. 객관적으로 말하면 이는 우리나라의 도시화 과정이 급속하게 발전한 결과입니다. 개혁개방 20여년 동안 도시화 과정이 가속화되면서 우리나라의 도시 수는 1978년 320개에서 현재 662개로 늘어났다. 도시 건설 면적도 36,000평방킬로미터에서 90,000평방킬로미터 이상으로 확대되었습니다. 도시의 급속한 발전은 확장을 위한 공간을 확보하기 위해 주변 농촌 지역의 경작지를 수용해야 합니다. 농지는 수용되었으나 지역 농민들은 원래 거주지에 남아 있었고 농가의 일부를 그대로 유지하여 집을 짓고 생활할 수 있게 되었다. '도시 포위' 운동이 일어났다. 마을은 도시로 이동하여 “도시 내 마을”을 형성했습니다. 주관적으로 말하면 우리나라의 도농이중관리체제와 토지의 이중소유구조가 원인이기도 하다. 소위 도시-농촌 이중 관리 시스템은 "도시"와 "농촌"의 서로 다른 관리 모델을 의미합니다. 이중 소유 구조는 도시의 토지는 국가가 소유하고 농촌 지역의 토지는 국가가 소유하는 시스템을 의미합니다. 농촌 집단 소유. 일부 '도시마을'에서는 도시와 농촌의 '이중소유구조'가 병렬적으로 존재하며 동시에 기능하는 '주변공동체'의 특성이 형성되기도 했다. “개인의 합리적 선택의 관점에서 볼 때, '도시 안의 마을'과 같은 특수한 건물 집단과 마을 제도의 형성은 토지와 가옥의 임대료가 급격하게 상승하는 상황에서 농민들이 토지와 가옥의 임대료 소득을 극대화하려는 결과이다.” , '도시마을'의 역사적 변화를 통해 토지의 이중소유구조가 '도시마을' 형성의 근본 원인임을 알 수 있다. 이중 소유권 구조를 통해 마을 사람들은 토지 사용권을 저렴한 가격 또는 무료로 얻을 수 있습니다. 공동 주택을 각 가구에 할당하고, 각 마을 사람들이 스스로 지은 후 임대하여 가능한 한 가장 높은 임대료를 얻습니다. 토지와 주택의 임대소득으로 인해 '도시 내 마을' 형성이 더욱 강화되었습니다.

그러므로 우리나라 ‘도시마을’의 변화도 기본적인 토지제도와 권리에서부터 시작되어야 한다.

2. '도시 내 마을'의 토지권 현황

'도시 내 마을'의 토지권 현황에는 토지 소유권 현황과 토지 사용권이 모두 포함됩니다. 상태.

1. '도시 내 마을'의 토지 소유권 현황

'중화인민공화국 토지관리법' 제2조에 따르면 '토지의 시행' 중화인민공화국 관리법' 사회주의적 토지의 공유제, 즉 전민의 소유와 근로인민의 집단적 소유는 이른바 '토지의 이중소유구조'이다. "중화인민공화국 헌법" 제10조와 "중화인민공화국 토지관리법" 제8조에 따르면 토지소유권은 구체적으로 "도시지역의 토지는 국가에 속한다"로 구분된다. , "법률이 정한 국유지를 제외한 농촌, 도시 근교의 토지는 농민의 집합소유이며, 농가, 사유지, 사유산도 집합소유한다." 도시화가 계속 진행되면서 '도시 마을'은 도시 지역의 가장자리에 위치하며 도시 지역으로 분류되어 도시의 일부가 되지만 농촌 지역의 고유한 특성을 벗어날 수는 없습니다. 둘 중. '도시 마을'의 토지 소유권 상태는 대략 세 가지 범주로 나눌 수 있습니다.

(1) 마을은 '주택 건설을 위해 대피'되었으며, 토지는 국가, 농민에 의해 수용되었습니다. 더 이상 공동 토지 소유권을 누리지 못하고 마을은 완전히 도시로 둘러싸여 있으며 이전 농부들은 모두 주민이 되었지만 전통적인 농촌 생활 방식을 유지하고 있습니다. 이는 일반적으로 넓은 의미에서 '도시마을'이라고 불리는 곳으로, 변신 후 도시로 통합되어 더 이상 '도시마을' 변신의 대상이 아니다.

(2) 우리는 “마을을 없애고 새 거주지를 짓고” 있습니다. 토지의 대부분이 몰수되었고, 토지소유의 일부는 국가에, 일부는 집단소유에 속해 있으나 원농민은 주민으로 전환되지 않고 있다.

(3) 마을은 아직 '주택 건설을 위해 철거'되지 않았지만 도시 체계에 포함되었으며 모든 토지는 여전히 공동 소유입니다. 후자의 두 가지 유형의 마을은 좁은 의미의 '도시 안의 마을'이며, 흔히 변화가 필요한 '도시 안의 마을'이다. "도시 마을"에는 국유 토지 소유권과 집단 토지 소유권이라는 두 가지 유형의 토지 소유권이 있습니다. 겉보기에 두 가지 유형의 토지 소유권은 서로 다른 소유자이지만 그 본질은 다음과 같이 반영됩니다. /p >

(1) 국가소유권의 주체는 국가이고, 집합소유권의 주체는 집단이다. 토지법 제10조에 따르면 집체소유권의 주체는 향촌집단, 마을집단, 마을주민집단의 세 가지 조직형태로 구분된다. 두 가지 유형의 토지소유는 집단소유와 국가간 전환이 가능하며, 집단소유에서 국가소유로만 전환될 수 있고, 동시에 국가에서 집단소유주체로 전환될 수는 없다. 서로 변신할 수 없습니다.

(2) 집합소유를 국가소유로 전환하기 위한 유일한 조건은 우리 헌법 제10조와 토지관리법 제2조의 방법이다. 이 행위의 본질은 다음과 같다. 일종의 매각은 강제매수에 불과하기 때문에 한쪽(국가)만이 자신의 의사를 표현하고 싶어하고, 다른 쪽(농촌집단)은 의사표시를 거의 허용하지 않을 뿐이다. 강제로 금지할 의무가 있어 거래의 성공을 보장하기 어렵고, 현실적으로 토지 취득 보상이 너무 낮아 농민의 권리가 침해되는 경우도 있다.

(3) 두 가지 유형의 소유권의 힘도 완전히 불평등하며 이는 주로 두 가지 유형의 토지 사용권에 반영됩니다. "도시 내 마을"의 토지 소유권은 종종 "공공 이익의 필요"에 따른 국가 소유의 지속적인 확장과 "도시 내 마을"의 집단적 토지 소유권의 점진적인 축소를 반영합니다. 토지 소유자는 국가의 몰수를 분명히 보았습니다. 토지는 전적으로 "공익의 필요"를위한 것이 아니라 수용 후 토지 사용권 양도를 통해 상업적 이익을 얻기 위해 농촌 집단이 시장 가격으로 협상을 시도하기 시작했습니다. 토지 소유권 거래, 심지어 엄청난 가격을 요구하기도 했습니다. 이렇게 하면 마을은 토지 소유권을 유지하고 마을은 도시에서 계속됩니다.

2. "도시 마을"의 토지 사용권 상태

토지 사용권은 토지 사용자가 해당 지역 내에서 토지를 소유, 사용, 이익 및 처분할 수 있는 권리를 의미합니다. 즉, 법에 따라 토지를 사용할 수 있는 권한을 얻는 것입니다. 두 가지 토지 소유권 유형에는 본질적인 차이가 있으므로 토지 사용권은 국유 토지 사용권의 한 가지 형태로만 존재하는 반면, 집단 토지 사용권은 농가 사용권, 농업용 토지 사용권으로 나눌 수 있습니다. 토지 사용권 및 비농업 토지 사용권.

집단토지사용권과 국유토지사용권은 모두 성격상 재산권이고 기타재산권에 속하지만, 집단토지사용권은 국유토지사용권보다 제한이 더 크다. ① 농가사용권은 양도할 수 없다. 법에 따라 저당권을 가집니다. ② 법에 따라 계약하고 계약자의 동의를 얻어 저당권을 설정한 불모지, 불모지, 불모지, 불모지 등 농촌 집단 황무지에 대한 토지사용권만 해당됩니다. 저당을 받은 향(진)촌 기업 공장과 기타 건물은 사용 범위 내에 있다. 집합적 토지사용권은 임대할 수 없다. ④ 집합적 토지사용권은 출자금이나 지분으로 평가할 수 없다. . 이러한 제한으로 인해 집단 토지 사용권은 본질적으로 국유 토지 사용권과 동일하지 않게 되어 집단 토지 사용권의 기능이 주거용 토지와 농경지로 제한됩니다. '도시촌' 지역에서는 이 두 가지 토지이용권이 공존하지만, 토지이용권으로 얻는 이익이 집단적 토지이용으로 얻는 이익보다 훨씬 크다는 사실에서 그 실효성에 큰 차이가 있다. 권리. 권리로부터 파생되는 이익. 이익의 자극과 유혹으로 인해 집단적 토지사용권 보유자들은 더 이상 토지이용에 관한 다양한 규제에 만족하지 않고 원래의 규칙을 깨고 국유 토지사용권과 동등한 이익을 추구하게 되었습니다. 이는 필연적으로 "도시 내 마을"의 존재로 이어집니다. ① 계획 및 건설 부서의 승인 없이 다수의 불법 건물이 존재합니다. ② 대량의 무작위 점유 및 토지 폐쇄가 있습니다. ④ 토지를 주식에 투자하여 다양한 산업을 시작하는 경우 ⑤ 집단 토지를 대출용으로 사용하는 경우 ⑥ 불법 부동산 개발 및 운영 등을 위해 집단 토지를 사용하는 경우 "도시 마을"은 국유 토지 사용권에 비해 집단 토지의 한계성, 희소성, 위치, 고정성, 다양성, 복잡성 및 저렴한 비용으로 인해 수요 시장이 강하고 토지 사용권의 차이가 있습니다. 도시의 마을'은 객관적으로 존재할 수 있다.

3. '도시촌' 전환 실천의 현 단계에서의 토지권 처리.

위의 분석을 통해 '도시촌'은 우리나라 도시화 과정의 불가피한 산물이지만 실제로는 우리나라 도시 발전의 걸림돌로 발전했다는 것을 알 수 있다. 현재 전국의 도시는 그에 상응하는 변화를 겪고 있습니다. 변화 과정에서 우리는 '도시 내 마을' 형성의 근본적인 이유에 직면하고 토지 이중 소유 문제를 해결하며 도시 간 격차를 근절해야 합니다. 두 번째는 "도시 마을"의 변화를 기본적으로 완료하기 위한 것입니다. 실제로 토지권의 근본적인 문제를 해결하기 위해 일반적으로 다음과 같은 조치가 취해집니다.

(1) "토지 대체, 타지 재정착" 접근 방식. 도시 외곽에서는 정부가 같은 면적이나 더 큰 면적의 토지를 수용하고 이를 대체하기 위해 새로운 마을을 건설한다. '도시 안의 마을' 변화 초기 단계에서는 정부가 행정적 수단을 이용해 목표를 달성할 수 있지만, 다음과 같은 이유로도 매우 어렵다. ① 마을 주민들은 원래 마을에 대한 애착이 강하고, 조상들이 대대로 이곳에 살았고, 고국을 떠나기가 어렵다. ② 농민들은 주택임대 혜택을 받을 가능성을 포기하지 않는다. ③ 주민들은 더 나은 삶을 살고 싶고, 평등하게 대우받고 싶다. 성격 측면에서도 주민들이 현재의 "도시 마을"을 떠나기를 꺼리게 만듭니다. 따라서 토지 교체 및 외부 정착 조치를 실행하기가 점점 더 어려워지고 있습니다.

(2) '집합 토지 소유권을 국가 소유권으로 전환'하는 관행을 통해. “토지집합소유를 국가소유로 전환”하는 행위는 다음과 같은 특징을 갖는다. (1) 토지 소유자의 주체가 근본적으로 변화되었다. 토지 소유권의 주체가 향촌집단, 마을집단, 주민집단 등 기존의 농촌집단에서 국가로 바뀌었다. ⑵토지의 성격도 근본적인 변화를 겪었습니다. ⑶ 토지의 권리도 근본적으로 변화되었으며, 원래의 집단적 토지사용권에서는 불가능했던 저당권 및 임대 문제도 토지 소유권이 변경된 후 해결되었습니다. 이러한 근본적인 변화에 수반되는 것은 농민의 지위 변화이다. 모든 농민은 호적을 상실하고 도시 거주자가 된다. 도시화 관리에 모든 것이 포함되어야 하며, 의료와 보험도 도시 거주자로 대우받아야 한다. .

여러 곳의 '도시마을' 전환에 관한 규정을 살펴보면, '집체적 토지소유를 국가소유로 전환'하는 관행이 '도시마을'을 근본적으로 변화시키고, 토지의 이중 소유권 문제를 해결하고 실현 가능한 솔루션이 되었습니다. 현재 이러한 관행은 전국의 도시에서 비교적 일반적입니다. 예를 들어, 2004년 선전시는 바오안(Bao'an) 및 롱강(Longgang) 지역의 농민 27만 명을 한꺼번에 도시 주민으로 전환시켰으며, 위에서 언급한 총 면적은 956만 평방킬로미터입니다. 소유된 토지는 도시 거주자로 전환됩니다.

3 그러나 이 사건 이면에서 저자는 막연한 의심을 느낀다. 주로 다음과 같은 측면에서 이 행위의 적법성에 대한 의문이 명백히 제기된다.

1 우리나라 헌법 조항에 따르면 토지 소유권은 다음과 같다. 실질적인 권리이며, 그 박탈은 국가의 최고 권위에 의해서만 이루어질 수 있습니다. 다른 어떤 기관이나 개인도 이 권리를 갖지 않으며, 그렇지 않으면 무효가 됩니다. 현행 각지의 '도시촌' 재건에 관한 규정은 해당 도시의 인민대표대회나 정부가 제정하지만 일부는 지방 규정의 효력을 갖고 일부는 정부 문서일 뿐이다. 그러나 심천시 도시촌(낡은 마을)의 변화'에 관한 규정은 헌법적 근거가 부족하고, 규정의 실효성이 헌법에 비해 현저히 낮아 무효이다.

2. 우리 헌법 제10조 및 토지관리법 제2조의 규정에 따라 집합지를 국유지로 전환하는 방법이 유일하다. 토지는 '수탈'을 통해 이루어집니다. 그 어떤 행위도 집단적 토지소유의 성격을 국가 토지소유의 성격으로 바꿀 수 없습니다. 현재 지방 법률은 집단 토지 소유권을 국가 소유로 "전환"하는 효과를 인정하고 있지만 이러한 "전환"은 법적 근거가 없습니다. 따라서 법적 관점에서 볼 때 모든 지방에서는 집단 토지를 국유로 "전환"합니다. 토지는 법적 근거가 부족하여 무효입니다.

3. 집단 토지 소유권이 국유 토지 소유권으로 전환된 후 소유자는 토지 소유권 거래를 통해 영구 소유권을 제한된 기간 사용권으로 교환합니다. 상태 그 중 지불한 가격이 너무 높고, 거래 비용이 너무 높으며, 명백한 불공정이 있으며, 거래가 불가능합니다.

그러나 일부 학자들은 이름에서 알 수 있듯이 '도시촌'은 도시 안의 마을이고 일부는 '도시촌'이라는 이유로 '집적 토지 소유권을 국가 소유로 전환'하는 '전환' 행위에 동의하고 있다. 중화인민공화국 헌법 제10조와 중화인민공화국 토지관리법 제8조에 따르면 “도시 토지는 국가에 속한다”고 규정하고 있으며, “도시 농촌의 토지는 토지이다”라고 규정하고 있다. "당연히 국가에 속한다. 그런 점에서 이 이유는 부적절하다고 생각합니다. 우선 헌법은 토지자원이 국가와 집단의 소유임을 직접적으로 확인하고 있다. 이미 헌법 조항에 따라 집합소유로 정의되어 있습니다. 즉, "도시 마을"입니다. "중촌"이 도시의 마을이 되었을 때 그 토지는 기본적으로 집합소유에 속했습니다. 둘째, 소유권의 생성 및 소멸은 법적 사실 또는 법적 행위의 발생을 필요로 하며, 법적 사실 또는 법적 행위가 없는 경우 원래 집단에 속한 토지의 소유권은 변경되거나 제거될 수 없습니다. 마지막으로 '도시마을'은 도시에 위치하며 도시의 일부이다. 이는 둘 사이의 지리적 관계만을 보여줄 뿐 소유권 관계를 증명하지는 않는다.

4. '도시마을'의 변화에 ​​따른 토지권 해결방안

'도시마을'은 이미 지리적으로 도시의 일부이므로, '도시마을'에 거주하는 사람들은 도시 거주자는 재산 소유권에 가장 직접적으로 반영되는 동일한 대우를 받아야 합니다. "도시 마을"의 주택도 도시의 다른 주택과 마찬가지로 자유롭게 양도할 수 있어야 합니다. 어디든 가십시오.”라는 원칙은 최종 분석에서 자신의 주택에 대한 토지 사용권의 성격이 국유 토지 사용권이어야 함을 규정합니다. 집단토지사용권을 국유토지사용권으로 전환하려면 우리나라 헌법 제10조 및 헌법 제2조의 규정에 따라 집단토지소유권을 국유토지소유권으로 전환하는 것이 전제되어야 합니다. 토지관리법에서 이를 할 수 있는 유일한 방법은 “농촌 집단토지소유를 몰수를 통해 국유토지로 전환해야만 “도시마을” 형성의 원인을 근본적으로 해결할 수 있다. 수용을 위해.

우리나라 헌법 제10조와 토지관리법 제2조에 따르면, 수용의 조건은 '공공의 이익'이어야 하며, 국가는 필요한 보상을 제공하고 '도시 마을'을 변화시켜야 한다. "공공의 이익을 위해", "도시 마을"에 거주하는 주민과 외부인의 이익을 위해, 도시 전체의 정치, 경제, 문화의 조화로운 발전을 위해, 또한 국가와 국가의 이익을 위해 사회 "도시 마을"의 개조 목적은 공공 이익의 범위에 속하며, 집단 토지가 국유지로 전환되면 국가는 이에 상응하는 보상도 제공하는데, 이는 일반적인 금전적 보상 방법과 다릅니다. 집단토지를 몰수하는 '도시마을'의 보상방법에는 농민의 신분을 주민으로 전환하는 것과 의료보험, 실업보험, 주민의 최저생계 등 신분변경으로 인해 얻는 다양한 물질적 혜택이 포함된다. 보안 등, 장기 국유 토지 사용권.

따라서 '도시마을'의 변신에 있어서는 '도시마을' 형성의 근본적인 원인을 해결하기 위해서는 토지의 이중소유 문제를 해결해야 하며, 이중소유 문제를 해결해야 한다. 토지 소유권은 수용을 통해서만 해결될 수 있다. 집단토지를 수용하는 과정에서 토지소유권과 토지계약권의 관계를 적절하게 처리해야 한다. 그 핵심은 토지법과 농촌토지계약법의 관계이다. 토지도급관리권은 집단소유 또는 국유의 집단사용토지에 관한 법률이 정하는 바에 따라 공민과 집단경제단체가 향유하는 권리이다. 공동생산도급책임제는 우리 나라 농촌토지의 기본관리제도이므로 농촌세대 공동생산책임제의 구체적인 법적 구현이다. 농촌토지계약관리권의 출현은 토지집체소유권과 국유토지사용권의 존재를 전제로 한다. 집단 토지를 수용하는 과정에서 농촌 집단은 먼저 농촌 토지 계약을 종료하고 상응하는 보상을 제공해야 하며 국가는 집단이 토지 사용권을 회복할 때까지 수용을 시작하지 않습니다.

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