베이징 사범대학교 부동산연구센터 연구원 조린유

중방 싱크 탱크 전무 원장 차이 듀오

상장주택기업은 부동산 업계의 중류주로서 전염병 도전에 어떤 성과와 대응을 하고 있으며, 업종 발전에 대한 풍향의 의의가 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산) 코로나 전염병은 한 달여 동안 계속되었고, 기업들은 어쩔 수 없이 휴업하여 생산이 중단되고, 판매가 정체되고, 자금 회수가 차단되었다. 엄중한 상황에서 상장주택업체들은 자발적으로 온라인 마케팅, 융자 경로 개설, 질서 정연한 재개공 등 각종 자조 방식을 채택하여 전염병 손실을 최소화했다. 현재 상황으로 볼 때, 전염병은 상장주택 기업에 일정한 영향을 끼쳤지만, 영향은 제한되어 있다.

첫째, 자본 시장 성과: 판 내부의 분화, 부동산 기업들은

전염병의 영향으로 2 월 3 일 축제가 끝난 후 첫 거래일에 부동산 판이 거의 전 전선에서 하락했다. 이어 주식시장이 보수과정에 접어들면서 3 월 4 일 한 달까지 부동산 판 상승폭이 12.19 로 완전히 수복됐다. 그 중 부동산 관리판은 18.68, 주택지판은 13.44 상승했다.

주택판의 관점에서 볼 때, 전염병이 일년 내내 주택 판매에 어느 정도 부정적인 영향을 미쳤음에도 불구하고 최근 정부의 경제 호소가 더욱 강화되면서 재정 및 통화정책도 더욱 활발해지고, 지방' 일성 일책' 밀집 릴레이, 역주기 규제력이 커졌다. 또 주택 소비 수요나 전염병으로 연기되었지만 사라지지 않아 전염병이 끝난 후에도 점차 석방될 것으로 보인다. 부동산 관리판에서 볼 때, 전염병 기간 동안 부동산 관리업체들은 지역사회의 일선 예방조사와 보장 서비스를 맡아 기업과 업계의 가치를 높이고 전염병은 부동산 관리판에 어느 정도 긍정적인 영향을 미쳤다. 반면 산업지, 상업지, 부동산 중개업의 세 가지 하위 부문은 전염병의 충격이 커서 초기 격차를 메우기 어렵다.

기업 차원에서 볼 때, 상장주택기업은 대부분 업계 선두업체나 지방 선두 기업으로, 자금면이 견고하고 전염병에 대한 저항이 비교적 좋다. TOP20 이 A 주에 상장한 주택기업의 시가변화를 예로 들면 반케, 폴리, 상인 뱀구, 금지, 금코, 양광성의 시가가 상승했다. 이 가운데 김지그룹은 상승폭이 10.86 에 달했다. TOP20 주택기업이 항주에 상장한 기업들 중 화윤지 용호 융창 세무 김무 욱휘의 시가상승이 7.58 에 달했다.

둘째, 판매 실적: 대부분의 기업 판매가 크게 감소했습니다

2020 년 1 월-2 월, 전염병의 영향으로 각지의 새 집, 중고 주택 오프라인 판매가 기본적으로 중단되어 1 분기 업종 판매가 불가피하게 큰 영향을 받을 것이다. 2020 년 1 월, TOP 100 주택업체들은 1 월에 5097 억 5 천만 원의 판매액을 달성했고, 100 대 주택기업의 전체 실적 규모는 지난해 같은 기간보다 12 대 가까이 감소했다. 1 월 한 달 매출액이 100 억을 넘는 주택업체는 14 개로 지난해 같은 기간보다 4 곳 줄었다. 2 월 100 대 주택업체들은 1 월 누적 판매액 3256 억원을 달성해 전년 대비 37.7% 하락해 지난달 대비 25% 급락했다. 1--2 월 100 대 주택업체들이 누적 판매액 9027 억원을 달성해 전년 대비 23.7% 하락했다.

2020 년 1 월-2 월, 항대를 제외한 상장주택 기업의 전체 구경 매출은 모두 전년 대비 감소했다. 항대의 역세 우수 판매 실적은 전국 각지의 온라인 판매, 전례 없는 할인 혜택 (75% 할인) 으로 높은 실적 계약을 달성했다. 1 월-2 월의 누적 판매액을 보면 헤드 상장 주택 중 90% 의 기업이 2 월 1 월과 누적 실적이 전년 대비 2 배 하락했고, 70% 의 기업이 1 월 1 월, 2 월 1 월, 누적 실적이 동시에 하락했다. 헤드 상장업체를 보면 항대는 2 월 1 월 전체 구경 판매액 470 억원을 달성해 전년 대비 125, 반케, 벽계원 2 월 1 월 각각 전체 구경 판매액 285 억 9 억원, 300 억원을 달성해 전년 대비 각각 33.8, 49.2 를 줄였다.

과거 경험에 따르면, 1-2 월은 부동산 기업의 일관된 판매 비수기이며, 매출은 일반적으로 연간 매출의 약 8% 에 불과하며, 3 월' 소양춘' 은 주택 기업이 연후의 첫 판매 소봉으로, 매출은 연간 비중이 약 9% 에 달한다. 올해 전염병에 시달려 1, 2 월 시장 침체뿐만 아니라 3 월' 소양춘' 도 더 이상 존재하지 않아 부동산 기업의 1 분기, 심지어 상반기 판매 환불에 압력을 가하고 있다. 전염병이 효과적으로 통제되면서 각지에서 적극적으로 복직하고, 비교적 느슨한 정책이 계속되면서 시장 질서와 주택 구입 수요가 점차 회복되면서 3 월 하순부터 시장이 점차 따뜻해질 것으로 예상된다.

탑 20 상장주택 2020 년 1~2 월 매출 (억원)

셋째, 토지 보유 성과: 현금 여유자는 기회를 엿보고, 1, 2 선은 핫스팟

우한 주도의 호북성은 장강 중류 도시 집적의 중요한 부분으로 중부 경제에 지주의 중요한 역할을 한다. 최근 몇 년 동안, 각 주요 상장 주택 업체들은 적극적으로 중부 시장을 확대하고 호북을 배치했다. 최근 3 년간 후베이 () 성 나지 () 의 상위 3 위 상장 주택 기업은 각각 벽계원 969 만 평방미터, 녹지 725 만 평방미터, 융창 637 만 평방미터였다. 2019 년, 우한 판매 순위 상위 3 개 주택 기업은 각각 폴리, 반케, 중 3 이닝, 각각 150 억 7 천만, 150 억 5 천만, 111 억원을 달성했으며, 그중 폴리, 반케 등은 각각 전국 판매의 3.3 과 2.4 에 불과했다. TOP20 상장주택 순부채율과 현금 단부채비가 비교적 안전한 위치에 유지되는 것을 감안하면 코로나 전염병 돌발 사건이 전반적인 영향을 통제할 수 있을 것으로 예상된다.

토지 비축 상황은 상장주택 기업의 능력을 측정하는 중요한 측면으로, 양질의 토지보유를 보유한 주택업체들은 자금난에 직면해도 프로젝트 지분 양도를 통해 현금 흐름을 확보하고 재정적 압력을 완화할 수 있다. 상장주택 중 토저장 자원이 비교적 풍부한 것은 항대, 벽계원, 폴리, 탈화주기가 긴 상장주택업체들은 원양, 김무, 화발, 탈화주기가 모두 5 년이 넘었고, 일부 탈화주기가 짧은 상장주택업체들은 단기간에 재고압력을 보충하고 있다. 예를 들면 신력 지주와 같다.

코로나 전염병의 확산과 설 연휴의 영향으로 토지공급이 줄고 수요가 부족해 2020 년 1 월 전국 토지거래가 계단식으로 하락했고, 주택업체들은 토지 면적이 745 만 평방미터에 불과했고 전년 대비 53.78% 감소해 감소폭이 뚜렷했다. 그러나 중장기 발전을 보면 상장주택업체들의 토지 수요가 여전히 존재하고, 전염병이 끝나면 부동산 판매가 회복되고 토지 수요도 점차 풀려날 것으로 보인다.

2 월 10 일 전면 복공 이후 각지의 토지시장이 점차 해동되면서 일부 핵심 도시들은 양질의 구획을 내놓고 토지촬영 제한을 풀어 시장열을 높였다. 2020 년 이후 베이징 택지 거래 16 건, 토지양도금 누적 671 억원, 작년 한 해 44 억 이상, 여러 종불제한 택지가 주택업체들의 치열한 경쟁을 불러일으켰고, 화윤과 녹색성을 대표하는 대형 상장주택업체들은 자금과 융자 우세에 힘입어 적극적인 성과를 보이고 있다. 상장주택 중 지주기업이 주로 자금이 풍부한 기업을 위주로 한다는 것을 발견하기 어렵지 않다. 1 월 현재까지 50 억원 이상의 TOP20 상장기업 중 70% 이상의 기업 현금과 단채 비율은 200 이상, 손에 현금이 넉넉하고 순부채율은 대부분 70 이하였다.

2020 년 2 월 이후, TOP20 주류 상장주택 거래가 성사된 지역을 보면, 열점 1, 2 선 도시에 많이 집중되어 있다. 한편, 이는 2019 년 주택 기업의 토지 이용 추세와 같다. 부동산 기업 투자 배치가 일선 도시로 복귀하고, 초막개혁 정책의 수축은 서너 선 부동산 시장에 불리한 영향을 미치고, 주력 배치 일선 도시는 주택 기업의 향후 일정 기간 추세가 될 것이다. 한편 이번 전염병의 영향으로 의료, 교육자원이 더 좋은 1, 2 선 도시는 시장에서 더 사랑받을 것이며, 규모의 주택업체들이 3, 4 선 도시에 투자하는 것은 더욱 신중할 것이다.

전반적으로 토지보유는 상장주택 기업의 미래 판매 실적에 직접적인 영향을 미치는 중요한 요인으로, 전염병이 집을 잡는 이유는 주로 자금 압박에 있다. 전염병이 끝난 후 상장주택 기업의 자금 상황이 완화되면 더욱 적극적인 보창고가 진행될 것으로 예상된다.

앞으로 상장주택업체들의 관심은 수요 지지성이 좋은 1, 2 선 도시로, 자금 압박이 큰 주택업체들은 앞으로 더 신중해지거나 중앙기업과 협력하는 방식을 더 많이 채택할 것이다.

2020 년 1 월 전국 토지 거래 하락이 눈에 띄게

넷째, 전쟁 "전염병" 진행 중: 상장 주택 기업의 "자조" 전략

시장화 발전 역사 20 여 년, 여러 업종주기를 거친 부동산업계는 전염병' 검은 백조' 사건에 대응할 때 신속하게' 자조' 와 공익 행동을 취하고 온라인 마케팅, 부채 융자, 체계적으로 조업 재개 등을 통해 전염병의 경영 활동에 대한 부정적 영향을 줄이기 위해 노력하고 있으며, 상장주택업체들은 사회적 책임을 적극적으로 이행하고 전염병에 기부를 하고 있다

(a) 온라인 마케팅

전염병 위기 아래 항대, 벽계원, 용호, 융창, 김무, 한하 행복, 아거악, 폴리, 화윤, 녹색성 등 여러 상장주택업체들이 상황에 맞춰 온라인 판매 채널의 보급력을 높였으며, APP, 위챗 공공호, 애플릿을 통해 이 가운데 온라인 마케팅 효과가 가장 좋은 것은 헝다그룹, 이 회사는 계약금이 5000 원까지 낮은' 온라인 주택 구입' 행사를 내놓아 다양한 혜택을 겹쳐 3 일 만에 47540 채의 주택을 인수했고, 총 가치는 약 580 억원, 가장 많이 가입한 건물은 870 채에 달했다.

전염병 기간 동안 온라인 판매처는 주택업체들이 시장을 겨냥한 유일한 창구로 컨설팅 예약 등을 통해 대량의 의향 고객을 축적해 전염병 완화 후 주택업체들의 판매 재개에 긍정적인 역할을 했다. 그러나 부동산 대종 상품 거래의 특징으로 부동산 온라인 마케팅 온라인 판매처는 단기간에 오프라인 판매를 대체할 수 없다. 현재 주택 온라인 판매의 역할은 잠재 고객을 육성하고 전염병 후 판매 전환을 위한 토대를 마련하는 것이다.

(b) 부채 조달

강성 지출이 비교적 높고 겹치는 채무가 만기가 되어 주택 기업이 일제히 새 빚을 발행하다. 상장주택업체들은 매출이 하락한 상황에서 환금이 예상보다 낮았고, 부동산 기업의 강성 지출은 여전히 존재하고, 일부 주택채권은 만기에 직면해 있다. 크리는 64 개 100 대 상장주택 기업 (통계 범위는 2019 년 전 구경 판매 TOP100 의 A 주와 H 주 상장기업) 평균 1 월 직원 급여가 약 2 억 8700 만 원, 평균 이자 비용은 약 5 억 7100 만 원, 두 가지 강성 지출의 총 평균은 약 8 억 5800 만 원, TOP10 선도 주택 기업의 강성 지출은 평균 수준보다 높아 20 에 달했다. 또한 2020 년 95 개 전형적인 주택 회사 * * * 는 5575 억원의 채권이 만기돼 1 월, 7 월, 11 월이 채무의 최고봉으로 각각 616 억원, 615 억원, 662 억원을 지급해야 한다. 현재 전염병의 영향으로 강성 지출이 높고 채무가 만기됨에 따라 일부 레버리지율과 융자 비용이 높은 주택업체들은 더 큰 자금 압박을 받고 있다.

전염병이 발생했을 때 정부 측은 지원 정책을 적극 내놓았고, 상반기는 일반적으로 주택 융자의 창구 기간이었으며, 최근 상장주택업체들은 잇달아 기회를 포착하고, 부채 융자를 통해 현금 흐름 압력을 경감했다. 1 월 95 개 전형적인 주택 기업의 융자 총액은 1810 억 1000 만 원으로 환비 증가율이 42.4 로 전년 대비 14.3% 감소했다. 2 월 28 일 현재 부동산업체들은 지난 2 월 총 신용채무 275 억원을 발행했고, 여러 주택기획사들이 과거 비교적 보기 드문 단기부채를 발행해 시장에서 처음으로' 전염병 예방·통제 채무' 를 선보였다.

융자 비용 방면에서 상장주택업체들은 여전히 큰 차이가 있다. 최근 정영지, 화남성, 현대주택, 합생창조그룹 등 여러 주택업체들이 달러 채권 발행을 발표해 총 융자액 11 억 2500 만 달러 (약 79 억 위안) 를 발표했다. 이 가운데 정영지, 합생창조그룹의 융자비용은 약 6, 화남성 융자금리는 10.875, 현대주택은 11.6 에 이른다. 상대적으로 현금이 넉넉하고, 핫스팟 도시 토저축이 풍부하고, 부채율이 낮은 상장주택업체들은 상대적으로 낮은 비용으로 융자할 수 있다.

주택 기업 신용 부채 발행액 (월)

(c) 체계적으로 조업 재개

상장주택 기업은 프로젝트 배치가 비교적 넓기 때문에 각지의 프로젝트 복공 시간은 프로젝트가 있는 도시의 복공 정책에 의존한다. 최근 부동산 시장을 많이 내놓아 부동산 기업의 복공 지원, 샤먼 광저우 쑤저우 등 여러 정부 발문, 승인 프로세스 간소화 등을 통해 건설업계의 복산을 지원했다. 도시에서 볼 때 충칭 쿤밍 복공은 가장 이르지만 태원 흑룡강 정주 호북 등은 복공 시간을 3 월 이후로 연기했다.

대부분의 상장주택업체들은 현지 정부의 복공 시간과 같은 안배를 실시하여 이미 점차 복직되었다. 그러나, 농민공이 아직 완전히 돌아오지 않았기 때문에, 프로젝트 차원의 착공은 당분간 보장될 수 없다. 교통부에 따르면 농민공 귀항 여객운송량은 총 * * * 약 3 억 명, 2 월 중순 약 8000 만 명, 2 월 말 약 1 억 2 천만 명, 3 월 이후 약 1 억여 차례 귀환할 것으로 전망된다. 전염병이 상장주택 사업 착공에 미치는 영향은 3 월 농민공들이 대거 귀환한 뒤 끝날 것으로 예상된다.

준공 방면에서는 부동산 업계 관례로 볼 때, 대부분의 주택기업이나 시공기관은 지난 몇 년 동안 정월대보름날 이후 공사를 재개했고, 또 프로젝트 준공은 이월과 관련해 보통 4 분기, 특히 12 월에 가능한 한 준공하고, 1-2 월 자체는 완공이 많지 않다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 완공명언) 따라서 전염병이 준공에 미치는 영향은 판매측보다 적다.

(d) 임대료 감면

전염병 기간 동안 상업용 부동산 인파가 급감했고, 관련 기업의 매출은 거의 0 으로 떨어졌고, 임차인 임대료 지불 압력이 컸다. 각 기관의 이니셔티브 및 업계 선두 기업의 주도 아래 여러 상장 주택업체들이 자발적으로 임대료를 감면하고, 위험도가 약한 브랜드상, 상업사업자 * * * 도' 한겨울' 과 함께 임대료를 감면했다. 이 가운데 완다 상관은 모든 완다 광장 상가 임대료 및 재산비에 대해 전액 면제 정책을 시행하며 임대 30 억 ~ 40 억원을 감면할 것으로 예상되며, 반케 상업은 영하의 모든 자영 사업업자들에게 임대료를 절반으로 받고, 용호 상업은 산하 매장의 모든 상가 임대료비용을 반으로 줄이며, 67 일 임대료 감면 손실은 5 억원에 이를 것으로 예상된다. 불완전한 통계에 따르면 주택업체들은 상업부동산업자를 위해 임대재산비 면제 등 100 억 원이 넘는 것으로 집계돼 자금 흐름이 단절 위기에 처한 중소 세입자에게' 눈 속의 숯' 역할을 하고 전염병 발생 후 상업지 회복을 준비하고 있다.

결론: 현재 업계 총량이 하락하고 경쟁이 치열하며 코로나 전염병은 업계 내 기업 분화를 가속화한다. 상장주택 기업의 경우 이번 전염병은 자금력과 대응위기능력에 대한 시험으로 매출하락, 강성지출, 채무만기, 주택업체들이 현금 흐름 압력에 직면해 착공침체가 후속 공급 부족으로 이어질 수 있다. 동시에, 위기중운기, 많은 주택업체들이 채무를 통해 자금 압박을 완화하고, 현금이 넉넉한 상장주택업체들이 땅을 잡는 속도가 줄어들지 않고, 재정상태가 좋고 현금 흐름이 안정적인 주택업체들이 업계의 지위를 더욱 높일 것으로 예상된다. 전반적으로, 상장주택업체들은 중소기업보다 전염병에 대한 인성이 강하고, 재정상태와 운영능력이 더 강한 상장주택업체들이 업계의 지위를 높일 것으로 예상된다.